5단계로 분양가 5.5억 비규제지역 청약 당첨 후 계약금 부족부터 잔금대출까지, 현실적인 자금 조달과 대출 구조를 완벽 정리합니다.
현재 상황 정리
- 분양가: 5억5,000만 (비수도권·비규제·전매제한 없음)
- 중도금+잔금 필요 대출: 약 4억5,000만
- 현재 전세금: 1억5,000만 (1년 뒤 반환)
- 계약금 부족분: 8,000만 (신용대출 필요)
- 기존 대출: 전세자금대출 3,000만
- 연간 소득: 7,000만~7,500만
- DSR 관리: 필수
자금 융통 및 대출 구조화 전략
1) 계약금 납입 (현재~계약 후)
부족분 8,000만원은 신용대출로 충당합니다. 단, 신용대출은 DSR에 반영되므로 1년 후 전세금 반환 때 즉시 상환 플랜을 세워야 합니다.
2) 전세금 반환 시점 (1년 후)
전세금 1억5,000만원 회수 후:
- 신용대출 8,000만원 전액 상환 → DSR 완화
- 기존 전세자금대출 3,000만원 상환
- 잔여 4,000만원은 중도금 자기자본으로 투입 또는 잔금 여유 확보
3) 중도금 및 잔금 납입 (~입주 2.5년 뒤)
중도금 대출은 분양사 협약 기관에서 대출 가능하며, DSR 예외 또는 완화 적용됩니다. 잔금 주담대는 전세금 반환 후 신용·전세자금대출 모두 상환된 상태에서 실행하여 DSR 심사에 유리하도록 합니다.
DSR 관리 시나리오
| 시점 | 총부채(예정) | 연간 원리금 부담 | 연소득 | 예상 DSR |
|---|---|---|---|---|
| 계약금 납입 | 신용 8,000만 | 약 20~25% | 7,000만 | 20~25% |
| 전세금 반환 후 | 0 | 0 | 7,000만 | ↓ |
| 입주/잔금 | 주담대 4.5억 | 연간 상환액 기준 | 7,500만 | 정책 한도 이내 |
요약 플로우
- 8,000만 신용대출로 계약금 즉시 납입
- 1년 후 전세금 반환 시 신용·기존 대출 전액 상환 (DSR ↓)
- 중도금 대출은 DSR 예외 적용 확인
- 잔금 시 전세금 회수 후 주담대만 남겨 DSR 무리 없이 통과
- 연소득 대비 주담대 한도 충분(4.5억 이하)
추가 팁
- 전세금 반환 즉시 대출 상환이 핵심이므로 현금 흐름 관리 철저히
- 전세 반환 지연에 대비해 가족 차입 또는 마이너스통장 확보 권장
- 정책 변경(DSR 강화, 대출 한도 축소 등) 월별 점검
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FAQ
Q. 신용대출 상환 시점은 언제가 유리한가요?
전세금 반환 즉시 상환하여 DSR 부담을 해소하는 것이 좋습니다.
Q. 중도금 대출은 DSR에 어떻게 반영되나요?
초기에는 제외되지만, 잔금 전환 시점에 합산되어 DSR에 반영됩니다.
Q. 잔금대출 준비 시 유의사항은?
전세금 반환 및 신용대출 상환 완료 후 실행하여 DSR 심사에 유리하도록 준비하세요.
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