소형주택 있어도 무주택? 주담대 가능 조건 총정리

소형주택 한 채 보유하고 있어도 무주택자로 인정받을 수 있을까요? 분양권을 보유해 신축 입주를 앞두고 있다면 무주택자 기준과 주담대 가능 조건을 각각 따로 확인해야 합니다. 아래 글은 청약·세법·대출의 서로 다른 판정 기준을 분리해 설명하고, 실제 심사에 바로 쓰는 전략을 제공합니다.

DSR 시뮬레이션 해보기
LTV 시뮬레이션 해보기

무주택자 기준, 이렇게 다릅니다 (청약·세법·대출 분리)

같은 "무주택"이라도 문맥에 따라 판정이 달라집니다. 숫자·요건은 언제든 바뀔 수 있으니 반드시 입주자모집공고일/대출신청일의 최신 고시를 확인하세요. ※ 2025-09 기준, 개정 가능성 있음

항목	설명
청약(가점제) 무주택	원칙적으로 주택 소유가 없어야 하나, 소형·저가주택 1호 보유는 무주택 간주. 기준은 전용면적 + 공시가격 요건을 모두 충족해야 함.
소형·저가주택(아파트)	전용 60㎡ 이하 & 공시가격 ≤ 수도권 1.6억 / 비수도권 1억이면 무주택 간주(청약 한정).
소형·저가주택(비아파트)	전용 85㎡ 이하 & 공시가격 ≤ 수도권 5억 / 비수도권 3억이면 무주택 간주(단독·다가구·연립·다세대·도시형생활주택 등).
세법상 주택 수	양도세 비과세/중과 판정은 소득세법 시행령 기준. 분양권·입주권·주거용 오피스텔 포함 여부가 청약과 다름.
대출 심사상 주택 수	은행 여신심사에서 무주택/1주택 여부는 LTV·DSR·처분·전입 조건 부여에 직접 영향.
분양권 보유 시	중도금·잔금대출이 총부채(DSR)에 합산. 입주 후 주담대 전환 때 기존주택 보유자는 처분·전입 조건이 붙을 수 있음.

주담대 가능 여부: 무주택 vs 1주택, 분양권 보유

혜택·핵심 포인트
무주택: 지역·정책 여부 따라 LTV 우대. 생애최초는 수도권·규제지역 LTV 70% + 전입의무(예시). DSR 40% 내 산출, 3단계 스트레스 DSR(가산금리) 반영.
1주택(처분 조건부): 비규제 LTV 70% / 규제 LTV 50%가 일반적. 6개월 내 처분 약정 미이행 시 패널티.
분양권 포함: 중도금·잔금대출 합산으로 DSR↑. 입주 전까지 기존주택 처분 조건이 붙는 사례 다수.
대출만기/여신한도: 수도권·규제지역은 만기 30년 이내, 주택구입 목적 여신한도 6억원 등 운영사례 존재(시점별 상이).
신용영향: 마이너스통장·카드론·할부 포함 시 DSR 악화 → 한도 축소·금리 가산 가능.

기존 주택 처리 전략: 매도·상환·실거주 전환

전략 비교/실전 팁
① 매도: DSR 부담을 확 낮추고 승인 가능성↑. 입주 6~12개월 전 매각 플랜 수립. 양도세 비과세 확인 ·
② 대출 상환(부분상환 포함): 신용대출·카드론 우선 상환 → DSR 즉시 개선.
③ 실거주 전환(임대→자가): 청약 무주택과 무관할 수 있으나, 전입계획·실거주 증빙은 심사에 긍정적.
④ 입주 전 매도 조건부 승인: 분양권+기존주택 보유자의 대안. 처분기한·패널티를 계약서에 명확히.
⑤ 시뮬레이션: 금리 +1.5%p 가정(스트레스 DSR)으로 보수적 계산. 총대출 1억 초과 구간 여부 확인.

장단점 한눈에 보기

요약
장점: 소형·저가주택 1채 보유라도 청약에서 무주택 간주 가능 → 가점 유지.
단점: 세법·대출 판정과 달라 세금·한도에서 불리할 수 있음.
기회: 분양권 전환 시점·처분전략 최적화로 한도·세금 동시 절감.
위험: 처분조건 미이행·금리상승·보증금 반환 등으로 현금흐름 악화 가능.

주의사항 & 사례

체크포인트
소형·저가주택 기준: 아파트 60㎡·수도권 1.6억/비수도권 1억, 비아파트 85㎡·수도권 5억/비수도권 3억(청약 한정). 공고일 기준 확인.
분양권·오피스텔: 세법·청약·대출의 주택수 포함 시점이 다를 수 있음(주거용 오피스텔 유의).
처분 조건: 1주택자의 승인 시 6개월 내 처분·전입 조건 빈번. 기한·패널티 확인.
DSR 관리: 마통·카드론·할부 포함. 스트레스 DSR 가산(예: +1.5%p) 반영.
사례 A(서울·무주택·생초): 분양가 6억, LTV 70%면 이론 4.2억이나 DSR·여신한도·금리/만기로 최종액은 달라짐.
사례 B(경기·1주택·처분조건부): 규제지역 50%/비규제 70% 수준의 LTV 적용, 6개월 내 처분 약정 필수.